Immobilier : Acheter ou louer ? (AUDIO MP3 FRANCAIS)

Lorsqu’il s’agit de faire le choix d’acheter sa résidence principale, beaucoup de facteurs entrent en jeu mais l’on se retrouve souvent à prendre une décision émotionnelle en suivant la pression sociale et le très éculé « Louer, c’est jeter de l’argent par les fenêtres »

AUDIO MP3 (Volume bas)

http://www.esprit-riche.com/downloads/Interview-Immobilier-Danger-Esprit-Riche-Acheter-ou-louer.mp3

Votre résidence principale n’est pas un actif !

Il y a quelques temps déjà, j’avais traité ce sujet et mon intuition me dit que beaucoup d’information reste à faire sur le thème.

Je vous propose de répondre à la question :

« Acheter sa résidence principale est-ce investir dans un actif ? »

De nombreuses erreurs d’appréciations circulent sur ce sujet. Je vous propose de les passer en revue et de tuer le mythe de la résidence principale génératrice de richesse.

Acheter votre résidence principale vous rend bien souvent plus pauvre que de louer et pas forcément pour les raisons que vous croyez !

Tout d’abord un actif, c’est quelque chose qui rapporte de l’argent. Ce n’est pas quelque chose qui vous en fait économiser ou qui vous évite de payer un loyer : c’est quelque chose qui vous rend plus riche.

Si vous voulez partir en mini-retraite en Amérique du sud, vos actifs vous rendront plus riche.

Ce qui est « magique » avec le fait d’avoir un cashflow, c’est que cela vous fais toucher du doigt ce que c’est que d’avoir des revenus passifs.

Acheter ne génère pas de cashflow

Il est évident qu’acheter sa résidence principale ne génère pas de cashflow, je pense qu’à ce point du raisonnement tout le monde est d’accord. Tout le monde doit se loger et vous avez le choix entre acheter et louer. Dans l’absolu l’un ne vaut pas mieux que l’autre mais ne prenez pas des vessies pour des lanternes. Acheter sa résidence principale en pensant investir dans un actif est une illusion.

Notre objectif quotidien, c’est d’avoir du cashflow. Nous allons travailler chaque jour pour en générer un peu tant bien que mal : si vous signez l’acquisition d’une résidence principale, vous signez pour un cashflow négatif pendant 20 ans avec l’espoir de bénéficier d’un logement à l’issue du crédit.

Voici un rapide calcul :

Imaginons que je loue 40 m² dans Paris pour 1000 € par mois. L’achat de l’appartement en question me coûtera en ce moment environ 300 000 € dont je devrais emprunter la majeure partie de la somme soit un emprunt de 280 000 € dont le coût total du crédit s’élève à 444 444 €

Comment voulez-vous générer un cashflow ainsi ? Est-ce que le prix justifie l’achat ?

Etre propriétaire coûte plus cher qu’être locataire dans la plupart des situations mais même indépendamment de cela acheter n’est pas investir dans un actif et ne saurait être justifié par ce moyen.

Les logements sont constitués de 2 composantes majeures : le bâti et le terrain.

Il est très rare que le bâti prenne de la valeur. Le rythme grandissant des normes écologiques ne fait qu’accélérer le mouvement de dépréciation du bâti. Les épaves thermiques n’ont que très peu de valeur intrinsèque  et ce qui fait la véritable valeur c’est plutôt l’emplacement et donc le terrain.

Pour vous en convaincre, essayez de voir si actuellement on reconstruirait la plupart des vieux immeubles de centre ville pour le prix auxquels ils sont actuellement vendus.

Le bâti se déprécie et le moyen de lutter contre ça c’est de l’entretenir et cela coûte cher. Si en tant que locataire vous avez peur pour votre caution à chaque fois que vous quittez un logement, en tant que propriétaire ce sont les taxes et les travaux (obligatoires si copropriété) qui effraient.

Le terrain est bien souvent ce qui conserve ou fait perdre la valeur d’un bien. Un bel appartement situé dans un quartier qui a mauvaise réputation perdra beaucoup de valeur alors que bien situé, un appartement moyen sera toujours côté.

Taxe foncière et entretien

En 2008, l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) dénonçait une augmentation de 37% de la taxe foncière en 5 ans. Qu’ils se rassurent 2009, accoucha sur une augmentation de 50% de la taxe foncière à Paris et bien qu’elle soit plus modérée dans les autres villes, l’augmentation de la taxe foncière est significative.

L’autre phénomène plus discret et très humain, c’est simplement que lorsqu’on détient un bien, nous avons tendance à dépenser plus d’argent pour le meubler et l’entretenir.

Ce document mis au point par le déjà vénérable Friggit dont vous trouverez les travaux ici montre une chose : le prix des logements varie de manière cyclique. Ne laissez pas la bulle immobilière de ces dernières années vous aveugler : beaucoup de gens perdent de l’argent en achetant au mauvais moment et en vendant… au mauvais moment.

Sur le long terme, vous pouvez tout à fait ne pas être financièrement gagnant. C’est même assez probable. Nous nous laissons tromper par les comparaisons entre les francs et les euros mais faites bien vos comptes avec des francs convertis et corrigés de l’inflation pour faire vos comparaisons.

Mais si je mets ma résidence principale en location, c’est un actif ?

Vous pouvez mettre en location votre résidence principale et si par chance vous obtenez un rendement positif vous aurez un actif entre vos mains !

Cependant, comme on ne réfléchit pas de la même manière lorsqu’on achète pour soi ou qu’on investit votre rendement ne sera pas optimal et souvent négatif.

En m’endettant je profite de l’inflation

L’inflation en tant que bénéfice secondaire à un investissement pourquoi pas mais comme raison pour s’endetter sur 25 ans c’est tout de même pas très convaincant.

La justification du loyer

Ma définition d’un actif, c’est que c’est quelque chose qui génère un cashflow. Posséder un actif vous rend plus riche chaque mois. Posséder sa résidence principale ne vous rend pas plus riche chaque mois. Dans le meilleur des cas, cela vous fait, au bout de 20 ans, économiser un loyer.

Certains pensent justifier l’achat de sa résidence principale en arguant que si l’on ne paye pas son crédit à la banque on doit de toute façon payer son loyer et c’est absolument vrai !

Je n’ai jamais dit le contraire. Je n’ai jamais dit qu’il ne fallait pas acheter sa résidence principale mais n’appelez pas ça un actif, vous vous mentez.

Le fait d’être propriétaire est évidemment un moyen de faire des économies sur le très long terme mais ceci ne vous rendra pas riche. Cela vous rendra juste propriétaire de votre logement.

C’est la capitalisation pour les nuls.

L’argument de la capitalisation

L’argument de la capitalisation revient souvent mais là encore, il ne tient pas face à un raisonnement simple et froid.

Le raisonnement est celui-là : acheter sa résidence principale permet de se constituer un patrimoine grâce à la capitalisation et donc au fait de rembourser progressivement son emprunt à la banque.

Alors voici ce que je vous propose : je vais vous prêter 500 euros et vous allez m’en rendre 1000 en pensant avoir capitalisé 500 €. Bel investissement non ?

La haine d’engraisser son propriétaire n’est pas non plus ce qui transforme votre achat en actif.

L’autre manière de le voir c’est de dire : que je vous propose un investissement avec 15 % de droits d’entrée, 10 % de droits de garde, que vous allez payer 2 fois le prix de départ à cause des intérêts et qui vous permettra éventuellement d’économiser votre loyer dans 20 ans. Qui est partant ? Pas très tentant non ?

L’illusion de la résidence principale comme un actif est encore fort. Je pense que le meilleur moyen de le dire, c’est qu’acheter sa résidence principale en pensant investir dans un actif c’est un peu comme acheter une voiture en pensant avoir fait un bon investissement qui va nous économiser des tickets de bus.

Acheter n’est intéressant que lorsque c’est moins cher que louer et même dans ce cas, acheter n’est pas investir dans un actif mais c’est déjà une décision rationnelle d’un point de vue économique.

C’est pour les enfants

Pourquoi pas mais est-ce que cela justifie les sacrifices durant 20 ans ? Mon petit doigt me dit que vos enfants ne voudront pas forcément vivre dans cette grande maison (si par chance elle est correctement située).

C’est pour ma retraite

Le bien que vous avez acheté sera souvent trop grand et non adapté à votre vie de futur vieux (grabataire?). Il reste le capital en cas de revente mais il y a des placements plus intelligents et adaptés à cet objectif si c’est la raison qui vous pousse à le faire. Et si vous aviez 5 appartements en location à la place ?

Est-ce que cela veut dire qu’il ne faut pas acheter ? Non bien sûr mais votre vocabulaire défini votre monde, ne l’oubliez pas.

Je ne suis pas contre le fait d’acheter sa résidence principale, je le ferai certainement un jour mais ce n’est clairement pas ma priorité : je veux d’abord créer avoir des actifs.

http://esprit-riche.com/votre-residence-principale-nest-pas-un-actif/

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5 réflexions sur “Immobilier : Acheter ou louer ? (AUDIO MP3 FRANCAIS)

  1. Je me suis toujours dit qu’il valait mieux acheter des appartements bien situés un peu partout dans le monde, pour un prix total qui vaut au final celui d’une villa en France !
    Et payer la location d’une maison en France avec les revenues, et dégager un bénéfice sur le moyen terme avant de pourquoi pas revendre certains appartements qui auront pris de la valeur ?

    Shanghai, Thaïlande, Brésil …

  2. Si l’article est complement nul et demontre l’abscence de connaissance totale en gestion de patrimoine le commentaire de RenardBleu est extrement pertinent.

    • L’immobilier, et ses affres.. :o)

      J’ai trouvé l’article et le commentaire : constructif., positif.
      C’est des sujets frais.

  3. Pingback: Fuir l’immobilier, tant qu’il est encore temps ! « LA BOUSSOLE

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